부동산 전세사기 수법 주요 유형 5가지, 내 보증금 지키기

부동산 계약할 때 가장 무서운 사기 중 하나가 바로 ‘전세사기’가 아닐까 싶습니다.

오랜 시간동안 모아온 보증금과 대출금을 잃게 만드는 전세사기는 수법도 다양하고 교묘합니다.

특히 신축 빌라나 오피스텔처럼 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 매물일수록 전세사기 위험도가 높다고 볼 수 있습니다.

전세 계약자라면 반드시 알아야할 전세사기 유형 5가지와 예방법을 함께 알아보도록 하겠습니다.

대표적인 전세사기 수법 5가지

전세사기가 가장 많이 발생하는 수법인 이중계약은 집주인으로부터 권한을 이임받은 사람이 주도합니다.

주로 관리인이나 중개보조원이 이에 해당하며 전세는 가급적 집주인과 직접 계약하는 것이 안전합니다.

이는 집주인에게 월세 계약으로 속이고 세입자에게는 전세계약으로 받아 차액을 가로채는 수법입니다.

계약 시 위임장과 인감증명서만 확인하는데 그치지 말고 집주인과 직접 통화하는 것이 필요합니다.

또한 보증금은 당연히 등기 상 집주인 명의 계좌로 직접 입금하는 것이 원칙입니다.

대항력의 허점을 노리는 수법인 ‘동시진행’은 임차인의 보호 권리가 다음날 0시부터 발생한다는 허점을 노린 방법입니다.

세입자 이사 후 전입신고 하는 당일에 근저당이 설정되어 보증금에 대한 보호를 받지 못하는 것입니다.

이 때 계약서 특약에 다음과 같은 내용을 추가한다면 안전하게 계약이 가능합니다.

"잔금 지급 다음날까지 소유권 이전 및 저당권 설정을 하지 않으며, 위반 시 계약을 무효로 하고 배상한다."

최근에는 이러한 약점이 해결될 수 있도록 정부적인 차원에서 법률을 개정하고 있다고 합니다.

계약 후 다음 날에도 추가설정된 근저당이 없는지 등기부 등본을 확인하면 더욱 안전합니다.

등기부등본 상 소유자가 신탁회사로 되어있는 경우 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

소유주 행세를 하는 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 하는 경우 세입자는 ‘불법 점유자’가 됩니다.

신탁회사 소유 매물인 경우에는 반드시 ‘신탁원부’를 발급받고 신탁회사 동의서를 받아야합니다.

그렇다고 무조건 신탁이라고 해서 거를 필요는 없지만 동의서 유무를 체크하는 것이 좋습니다.

주로 신축빌라에서 발생하는 깡통전세는 매매가 전세가보다 높거나 거의 비슷한 수준에 속합니다.

건축주와 중개인이 시세를 부풀린 뒤 높은 보증금을 받는 방식으로 소유권을 타인에게 넘기고 고의로 파산, 경매로 넘겨버리는 방식입니다.

신축 빌라의 경우 시세 파악이 힘들기 때문에 HUG 전세보증보험 가입이 가능한 매물만 진행하는 것이 좋습니다.

전세보증보험 가입이 거절되는 집은 매매가와 전세가 차이가 거의 나지 않는 집이라고 보면됩니다.

서류상 주택이 아닌 불법 건축물의 경우에는 보통 ‘근린생활시설’을 불법 개조하여 임대하는 경우입니다.

이 경우에는 전세자금대출을 받을 수 없으며 보증보험 가입도 당연히 불가능합니다.

이는 등기부등본과 건축물대장을 확인해보면 해당 주택의 용도가 근생인지 확인할 수 있습니다.

건축물대장은 ‘세움터’에서 주소만 입력하면 무료로 뽑아 확인할 수 있습니다.

사실상 집주인이 작정하고 전세사기를 세팅해놓는다면 임차인 입장에서는 속을 수 밖에 없는 구조입니다.

하지만 꼼꼼한 확인으로 최소한 위 5가지 대표적인 사례를 피할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 등기부등본과 건축물대장 확인, 보증금은 무조건 집주인에게만 송금하는 것입니다.

사실 전세보증보험 가입 유무만 파악하더라도 이 집이 안전한지는 은행에서 1차적으로 걸러줍니다.

최근에는 전세사기로 인해 전세 매물도 줄어둘고 대부분 월세로 가는 방향이기도 합니다.

나도 모르게 당할 수 있는 전세사기, 반드시 피해갈 수 있도록 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.