등기부등본 보는 법, 부동산 계약 전에 꼭 봐야할 5가지
부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 발급받았는데 글자가 너무 많아서 어디부터 봐야 할지 막막했던 적이 있습니다.
사실 중개사가 한번 확인하지만 그래도 불안한 마음에 한번 더 확인해보는 것이 좋습니다.
특히 아파트 매매나 전·월세 계약을 앞두고 있다면 소유자가 누구인지, 집에 어떤 권리가 걸려 있는지, 빚이 얼마나 있는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
흔히 ‘등기부등본’이라고 부르지만 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 부동산의 표시와 소유권, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 공적인 자료입니다.
등기부등본 보는법을 쉽게 만들어주는 아래 5가지만 먼저 확인해보시면 됩니다.
등기부등본에서 봐야할 5가지
1. 표제부 – 내가 계약할 집이 맞는지 확인
가장 먼저 볼 곳은 표제부입니다.
여기에서는 주소와 건물번호, 면적 등 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.
계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 주소가 같은지부터 봐야 합니다.
아파트라면 동·호수를 잘못 확인하지 않았는지도 체크하는 것이 좋습니다.
전·월세 계약에서는 계약서의 목적물 주소와 임차면적 등이 등기사항증명서 및 관련 공적장부와 일치하는지 확인하는 것이 기본입니다.
다가구나 단독주택처럼 집합건물이 아니라면 건물뿐 아니라 토지 등기부도 함께 확인할 필요가 있습니다. 건물 등기는 깨끗해 보여도 토지에 별도의 권리가 설정돼 있을 수 있기 때문입니다.
첫 번째는 어렵게 생각하지 않아도 됩니다.
“지금 내가 돈을 보내려는 집과 이 서류의 집이 정확히 같은가?”
이것부터 확인하면 됩니다.
2. 갑구 – 실제 소유자가 누구인지 확인
두 번째는 가장 중요합니다. 갑구에서는 소유권에 관한 내용을 확인합니다.
등기부등본에 적힌 현재 소유자와 실제 계약서에 서명하는 사람이 같은 사람인지 확인해야 합니다.
전·월세라면 집주인, 매매라면 매도인이 등기상 소유자와 일치하는지 보는 것입니다.
HUG 역시 계약 당사자와 등기부등본의 주택 소유자, 신분증상의 사람이 동일한지 확인하도록 안내하고 있습니다.
공동명의라면 소유자가 여러 명일 수도 있습니다.
대리인이 계약하러 나온 경우라면 단순히 “가족입니다”라는 말만 믿을 것이 아니라 위임장과 인감증명 등 계약 권한을 확인해야 합니다.
특히 보증금이나 매매대금을 송금할 때도 명의가 다른 계좌라면 이유를 반드시 확인하는 편이 좋습니다.
등기부등본 보는법에서 가장 기본은 결국 ‘누구의 집인가’를 확인하는 것입니다.
3. 갑구 – 압류·가압류·가처분·가등기·신탁이 있는지 확인
소유자 이름만 확인하고 갑구를 넘기면 안 됩니다.
그 아래에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시 같은 권리침해 내용이 있는지 확인해야 합니다.
이런 내용이 있다면 해당 부동산의 소유권이나 처분에 문제가 생길 가능성이 있으므로 계약 전에 의미를 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.
HUG의 전세보증 관련 기준에서도 주택 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해사항이 없는지를 갑구에서 확인하도록 하고 있습니다.
특히 ‘신탁’이라는 단어가 있다면 그냥 넘어가지 않는 것이 중요합니다.
부동산이 신탁회사에 신탁된 경우 등기상 소유권은 신탁회사인 수탁자에게 넘어가 있을 수 있습니다.
이런 주택은 일반적인 개인 소유주택처럼 계약하면 안 되고, 신탁원부 등을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지 추가로 확인해야 합니다.
신탁소유처럼 권리관계가 복잡하다면 더욱 꼼꼼하게 거래 과정에 있어 확인 절차가 필요합니다.
4. 을구 – 근저당권과 빚의 순서
많은 분들이 등기부등본을 발급받는 가장 큰 이유가 바로 이 부분입니다.
을구에서는 근저당권을 비롯한 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다.
은행에서 집을 담보로 대출을 받으면 흔히 근저당권이 설정됩니다.
전세나 보증부월세라면 근저당이 많을수록 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받는 데 영향을 줄 수 있습니다.
여기서 주의할 것이 있습니다. 등기부에 적힌 채권최고액을 현재 실제 대출잔액과 똑같다고 생각하면 안 됩니다.
근저당의 설정금액과 실제 남은 대출잔액은 다를 수 있으므로 필요한 경우 임대인이나 매도인에게 추가자료를 요청해 확인해야 합니다.
또 금액뿐 아니라 누가 먼저 권리를 설정했는지 순서도 중요합니다.
HUG 역시 전세보증 심사에서 선순위채권 규모를 확인하고, 갑구와 을구의 권리관계를 별도로 살펴봅니다.
특히 다가구주택은 등기부등본만으로 다른 세입자의 전체 보증금을 모두 알 수 없는 경우가 있으므로 선순위 임차보증금까지 추가 확인해야 합니다.
따라서 전세 계약이라면 단순히 “근저당이 있느냐 없느냐”보다 집값 대비 선순위 권리가 얼마나 있는지를 함께 보는 것이 중요합니다.
5. 등기부등본 재발급
마지막으로 개인적으로 가장 강조하고 싶은 부분입니다. 등기부등본은 계약서를 작성할 때 한 번 보고 끝내는 서류가 아닙니다.
계약 이후 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 소유권 변경 등이 생길 수 있기 때문입니다.
HUG는 계약 전뿐 아니라 잔금을 지급하기 직전에도 등기부등본을 다시 확인하도록 안내하고 있습니다.
잔금 당일 새로운 등기가 접수돼 처리 중이라면 등기기록에서 신청사건 처리 중이라는 표시를 확인할 수 있으므로, 내용을 확인하기 전 잔금을 지급하지 않는 것이 좋다고 설명합니다.
전세계약이라면 계약서 특약에도 “임차인이 전입신고 및 대항력을 갖추기 전까지 새로운 근저당권 설정이나 소유권 변경 등 권리관계 변동을 하지 않는다” 는 내용을 협의해 넣는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
그리고 입주 후에도 며칠 뒤 한 번 더 확인하면 계약 직후 발생한 등기 변동을 파악하는 데 도움이 됩니다. HUG 역시 이사 당일뿐 아니라 이후에도 다시 살펴볼 것을 안내하고 있습니다.
즉 등기부등본 발급은 계약 전, 계약 당일, 계약 후 2~3일 뒤에 총 3차례 확인해보면 제일 좋습니다.
등기부등본 보는법, 결국 이 5가지만!
부동산 계약 전에 등기부등본을 봐야 한다는 이야기는 많이 듣습니다.
하지만 막상 서류를 열어보면 어려운 법률용어 때문에 그냥 중개사 설명만 듣고 넘어가기 쉽습니다.
저라면 최소한 다음 순서만큼은 직접 확인할 것 같습니다.
첫째, 표제부에서 계약하려는 집이 맞는지 확인합니다.
둘째, 갑구에서 실제 소유자가 누구인지 봅니다.
셋째, 압류·가압류·가등기·신탁 같은 위험요소가 있는지 확인합니다.
넷째, 을구에서 근저당 등 선순위 권리를 살펴봅니다.
다섯째, 계약할 때뿐 아니라 잔금 직전에도 등기부등본을 다시 확인합니다.
이 다섯 가지만 알아도 계약서 앞에서 아무것도 모르는 상태와는 상당한 차이가 있습니다.
다만 등기부등본이 깨끗하다고 해서 모든 위험이 확인되는 것은 아닙니다.
전세라면 다른 임차인의 보증금이나 임대인의 일부 세금 문제처럼 등기부만으로 확인하기 어려운 정보도 있을 수 있습니다.
그래서 보증금이 크거나 다가구·신탁부동산처럼 권리관계가 복잡한 계약이라면 등기부등본 하나만 보고 판단하기보다 건축물대장과 선순위 임차관계, 보증 가입 가능 여부 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
결국 수억원이 오가는 부동산 계약에서 서류를 직접 한번 확인하는 몇 분이 가장 중요한 확인 과정 중 하나라고 생각합니다.
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